7 стратегий успешной реализации строительных и девелоперских проектов | URBANLAND.PM

7 лайфхаков для успешной реализации строительных и девелоперских проектов

Рекомендации преподавателей первого потока Программы: Профессионал по управлению девелоперскими проектами от Школы профессионального девелопмента – UrbanLand.PM

25-го июня 2018 года состоялся выпуск студентов Первого потока Программы (видео). Студентами стали проектные менеджеры, руководители инвестиционно-строительных проектов, собственники генподрядных организаций, представители Службы заказчика, архитекторы, специалисты рынка недвижимости и начинающие девелоперы. Обучение длилось 4 месяца. В рамках Программы 17 преподавателей-практиков поделились со студентами своим опытом и знаниями. А в июне, в рамках education tour (видео), студенты посетили проектные офисы ведущих девелоперских компаний Варшавы: Ghelamco Polska, PA Nova Polska, Gleeds Polska, CBRE Global Investors, Equilis, Europtima, а также поучаствовали в производственных совещаниях компании “GEOS” на строительных площадках в Киеве.

В этом материале мы собрали несколько рекомендаций преподавателей Программы о том, какие «витамины» необходимы для успешной реализации строительного или девелоперского проекта.

По мнению Ричарда Пейзера (Urban Land Institute), залог успеха девелоперского проекта зависит от местоположения участка, доступа к капиталу, знания рынка и спроса, а также наличия связей с местным истеблишментом. Это стратегические решения, влияющие на проект в целом, а вот на успешную реализацию такого проекта и возможность довести начатое до конца влияют тактические решения.

  1. В начале делайте то, что нужно делать в начале

О проактивном подходе к работе и о том, насколько тщательно нужно подходить к идентификации стейкхолдеров Вашего проекта, сбору их требований и детальной проработке концепции, говорит Андрей Некрасов, Руководитель проектов и программ Arricano Real Estate “если фундамент заложен неверно, то в лучшем случае у вас получится Пизанская башня”. По его словам, при проектировании торгового центра необходимо заранее учитывать пожелания якорных арендаторов, чтобы потом не пришлось ломать уже построенное.

В особенности, эта рекомендации важна, если Ваш будущий проект будет иметь специальное назначение. На примере реализованных проектов строительства клиник ведущих медецинских сетей, Юлия Двораковская рассказала о том, какую роль в таком проекте играет раздел проектной документации ТХ (технологические характеристики) и взаимодействие с тем, кто в будущем, будет монтировать оборудование в этом помещении или использовать его по специальному назначению.

  1. Настройте поток коммуникаций в точки принятия решений и управляйте изменениями

Сергей Федорик, Куратор проекта строительства зернового терминала M.V. Cargo для международной корпорации Cargill учил студентов правилам эффективной деловой коммуникации. Успех любого строительного проекта, особенно, когда команда управления состоит из нескольких десятков человек, а количество спонсоров, заказчиков и стейкхолдеров измеряется килограммами договоров, во многом зависит от того, насколько эффективно настроен поток коммуникаций.

Создайте для своего проекта Матрицу ответственности и Матрицу вовлечения. В этих управленческих документах Вы зафиксируете, кто из участников проекта на что и как может повлиять, и какие решения тот или иной человек полномочен принимать, а также, как часто и какого уровня информацию необходимо предоставлять обозначенным заинтересованным сторонам проекта. Важно, чтобы Ваши сообщения соответствовали контексту пересылаемого содержания и доносили нужный посыл адресату, для этого нужно соблюдать элементарные «правила гигиены деловой переписки».

По словам Елены Шаровой, руководителя строительных проектов, (PMP)® для эффективного управления принятыми решениями и их реализацией, в проекте должен быть внедрён интегрированный контроль изменений. Версии последних принятых документов должны быть всегда на виду, а с актуализированными планами управления проектом, паспортом (уставом) проекта и прочими управленческими документами должны быть ознакомлены все ключевые участники строительного проекта, как внутренние, так и внешние (подрядчики и поставщики).

  1. Идентифицируйте риски и постоянно их мониторьте

Риск-менеджмент является неотъемлемой частью работы Руководителя или менеджера строительного и девелоперского проекта. Но, в особенности это касается разрешительной документации на пользование земельным участком, работы с общественным мнением и соблюдения правил охраны труда и техники безопасности.

Райков Игорь, директор компании INGER grad, настоятельно рекомендует начинать с изучения градостроительной ситуации территории, проверки наличия заложенных ограничений в детальный план территории или план зонирования, определения классификации будущего объекта строительства по «ДКБСу» (Державний класифікатор будівель та споруд) и интеграции этого названия в связке: целевое назначение в документах на землю = функционал в градостроительной документации города = наименование объекта строительства в градостроительных условиях и ограничениях и разрешении на начало строительных работ.

Многие девелоперы – визуалы, им хочется сразу нарисовать эскиз и представлять, как это будет выглядеть на местности. «Мой совет перед тем, как приступать к проработке эскиза, проведите тщательный анализ градостроительных ограничений, составьте дорожную карту и двигайтесь по ней. Иначе, будете вынуждены перерисовывать эскиз и менять концепцию по несколько раз, в процессе приведения проекта в соответствие с зоннингом и ограничениями».

Александр Дидык, Директор департамента разрешительной документации City One Development учит тому, что в первую очередь необходимо определиться с терминологией, и разобраться какие именно работы Вы собираетесь проводить (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и т.д), а уже потом идти по процедуре их проведения.

«Перед тем, как самостоятельно увеличивать этажность или проводить любые другие работы, которые приведут к изменению проектной документации, помните – что не все проведенные изменения можно согласовать в органах строительного контроля, а также то, что любые изменения в проектной документации подлежат повторному прохождению экспертизы. Прежде чем начинать какие-либо работы – лучше проконсультироваться с экспертом, потому что нужно понимать весь процесс от начала и до конца» говорит Юрий Хапко, адвокат, старший партнер, руководитель практики строительства и капитальных инвестиций юридической фирмы “TOTUM”.

Анна Кирий, основательница “Архитектурно-проектного бюро Анни Кирий” среди основных факторов рисков выделяет такие: разное понимание Руководителем проекта (РП) и ГАПом реальных объемов работ, а также разные ценностные и коммуникационные поля РП и ГАПа и рекомендует тщательно подходить к проектно-изыскательным работам на ранней стадии, а также максимально визуализировать конечный результат, так, чтобы Заказчик понимал, как Проект и его элементы будут выглядеть вживую.

Особое место среди основных факторов риска в строительстве занимает общественное мнение. «Работу с общественным мнением необходимо начинать не тогда, когда активисты блокируют Вашу строительную технику, а еще до получения разрешений и установки строительного забора» говорит Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Red Community. «Привлекайте в свои проекты активистов-урбанистов. Будьте открытыми и честными. Пройдите по району и близлежащим домам. Расскажите о своем проекте, соберите «боли» местных жителей и учтите их в Проекте. Возможно, Вы сможете привлечь местное население на свою сторону строительством детской площадки или ремонтом подъездной дороги. В длительной перспективе это гораздо выгоднее, чем: титушки, милиция и ополчившиеся соседи».

  1. Выстраивайте с Подрядчиками доверительные отношения, но держите их в узде

Закупки и работа с Подрядчиками были, есть и будут «злачной» темой для обсуждения в курилках. Андрей Рыжиков, Директор компании DC Evolution, Коммерческий директор компании UTG, рекомендует использовать понятные и прозрачные процедуры проведения тендеров и закупок. В обязательном порядке закреплять за проектом «контракт-администратора» который будет вести Реестр договоров. А внутри компании ввести свой внутренний рейтинг поставщиков и подрядчиков для того, чтобы при принятии решения о закупке, учитывать то, как эта компания выполняла обязательства в прошлом. И конечно же, ничто так не укрепляет отношения, как детально прописанный договор с существенными условиями, санкциями и границами ответственности. Попробуйте адаптировать под свои нужды договоры FIDIC (международная федерация инженеров консультантов).

Кроме закупок, на постсоветском пространстве «хромает» и техника безопасности. Сергей Федорик советует перед первым выходом на строительную площадку определить жесткие, но справедливые правила соблюдения норм ОТ и ТБ. Например, можно договориться с Руководителем подрядной строительной компании, что за неиспользование каски на Вашем объекте сотрудниками Подрядчика, этот рабочий день учитывается при закрытии Актов выполненных работ. Для этого оптимально, чтобы с Вашей стороны были наняты ответственные инспекторы по охране труда и технике безопасности, а для контроля качества скрытых работ – Ваш независимый инспектор по техническому надзору.

  1. Автоматизируйте Планирование, Исполнение, Мониторинг и контроль работ

Следите за сроками и деньгами каждый день. Сравнивайте объем фактически выполненных работ с плановым. Составьте заранее продуманный график финансирования Проекта для Вашего спонсора, иначе в нужный момент Вы не сможете рассчитаться с командой проекта, подрядчиками или поставщиками. А учитывая большую конкуренцию за трудовые ресурсы и эмиграцию в Польшу, может случится так, что команду придётся собирать заново и не факт, что новые специалисты окажутся такого же уровня, как и предыдущие.

Используйте автоматизированное программное обеспечение для управления строительными проектами – MS Project, Primavera, Spider Project и прочие.

  1. Используйте технологии там, где уместно и экономически оправдано

Массовое распространение сегодня получают инновационные методы проектирования: BIM (Building information modeling) и алгоритмическое проектирование. Андрей Денисенко, BIM-manager ARCHIMATIKA, акцентирует внимание на том, что BIM – это не программа или алгоритм. Это – подход к проектированию и обмену информацией между инженерами и архитекторами, который впоследствии позволяет сократить расходы на строительство, оперативно вносить изменения в проект и влиять на результат.

  1. Сохраняйте и распространяйте накопленный опыт

И самое главное, для того, чтобы дважды не наступать на одни и те же «грабли», занимайтесь «патологоанатомией» своих проектов, изучайте провалы и успехи, документируйте результаты своего труда, сохраняйте накопленный опыт, распространяйте его среди коллеги по проектному офису и используйте извлеченные уроки в Ваших будущих проектах. Систематизируйте этот процесс, иначе накопленные знания будут уходить к конкурентам вместе с Вашими сотрудниками.

Пусть Ваши девелоперские и строительные проекты будут реализованы вовремя и в рамках бюджета!

Регистрируйтесь на Второй поток Программы: Профессионал по управлению девелоперскими проектами: https://school.urbanland.pm

Comments (0)

Добавить комментарий