Іван Щебетун — засновник компанії Unit Development, яка будує котеджні містечка на Київщині, та студент програми Містотворці. У 2023 році його компанія продала 50 % наявного фонду, починає нові проєкти та масштабується. Крім того, вони беруть участь у благодійних проєктах, відбудові та державних тендерах.
Хоч компанія успішно розвивається, її власник вважає, що сьогодні саме час навчатися та удосконалюватися: «Ринок переживає стагнацію і коли буде новий поштовх, отримані знання будуть корисними для більш ефективної роботи». У новому випуску подкасту Містотворці ми поговорили з Іваном Щебетуном про попит на котеджні містечка, нові проєкти, інвестиції, участь у державних тендерах, програму єОселя та інші теми, які турбують українських підприємців.
Подкаст можна послухати на платформах YouTube, Apple Podcasts, Spotify.
Київська область випереджає столицю за попитом
У 2022–2023 роках Unit Development розпочала будівництво 2 котеджних містечок у селі Гатне на Київщині. Проєкти вже реалізовані та розпродані на 70 %.
Сьогодні ринок не оптимістичний. Станом на зараз відновлено 25 % від 2021 року. За статистикою, до початку повномасштабного вторгнення ринок Київської області складав 40 % всіх продажів, Київ — 60 %. Четверть продажів відновилася, але змінився розподіл: 60 % займає область, 40 % — Київ. Також змінився ще й розподіл об’єктів, які продаються.
Ми змінили продукт, який будуємо
Ми будуємо таунхауси площею від 80 до 100 квадратних метрів, дуплекси, а також будинки до 150 квадратних метрів. Раніше, навпаки, краще продавалися будинки до 200 квадратів. Сьогодні людям потрібна більш бюджетна альтернатива. Адже в теперішніх умовах ми не конкуруємо з квартирами або іншими забудовниками. Ми конкуруємо з думкою людей про те, чи не виїхати їм за кордон та купити за ті ж 100 тисяч доларів квартиру в Іспанії, щоб почати нове життя.
Цього року ми розпочали будівництво ще 2 котеджних містечок. Одне з них планували запустити до початку повномасштабної війни — це «Плескіт» у селі Горенка на Київщині. Відповідно до нових реалій, ми змінили концепцію, змінили типи будинків, зменшили площу та додали таунхауси й дуплекси.
Інвестори готові вкладати свої гроші в будівництво
В Україні багато сміливих людей, які вірять у краще майбутнє і бачать позитивну динаміку. Для одного з нових проєктів ми знайшли інвестора, який повністю фінансує роботи. Ми розробляємо концепцію, будуємо і продаємо все містечко, і в результаті отримуємо 25 % від чистого прибутку. На сьогодні в наші проєкти вкладено приблизно 1,3 мільйона доларів інвестицій.
Ми пропонуємо 2 варіанти інвестицій. Перший варіант — інвестиція в будівельний юніт. Інвестори вибирають певний юніт на нашому будівельному майданчику, який будується або вже на завершальному етапі (від цього залежить ціна за квадратний метр), і вкладають кошти саме в нього. Після продажу ми визначаємо прибуток і ділимо його навпіл. Зараз приблизно 70 % інвестицій у нашу компанію приходять саме в такому форматі.
Другий варіант — інвестиції під 12–15 відсотків. Ця опція також цікава, оскільки в нас є стабільні продажі, ми активно розвиваємося, і я впевнений, що зможемо покрити ці відсотки. За весь період існування компанії лише один раз ми затримали виплату відсотків — на початку вторгнення.
Продавати потрібно не будинки, а стиль життя
У будівництві часто відбувається співпраця на основі рекомендацій. Тому репутація має надзвичайно важливе значення і потребує постійної уваги. Ми почали співпрацю з Юрієм Гладким та його агенцією Grape у проєкті котеджного містечка «Плескіт». Їхня команда розробила для нас неймінг, маркетингові матеріали, створила відео, борди, плакати та таблички.
Щодо впливу на продажі, поки не можу нічого сказати, оскільки старт містечка був запланований на березень 2022 року. Проєкт розташований неподалік міста Буча, і ми тимчасово заморозили його. Минулого року проєкт відновили, змінили концепцію, і в серпні вже стартують продажі. Це сприяло підвищенню впізнаваності бренду. Будівельний ринок знає котеджне містечко «Плескіт» і нашу компанію. Це була інвестиція в бренд і його впізнаваність.
Проте найцінніше, що ми зрозуміли: ми продаємо не просто будинки, а спосіб і стиль життя. Ми маємо продавати не квадратні метри, а те, як люди будуть жити і відпочивати в цьому містечку.
Люди хочуть купувати житло з ремонтом
Здебільшого люди хочуть купувати вже готове або майже готове житло з ремонтом. Зараз орієнтовно 40–50 % будинків продаються саме з готовим ремонтом.
У своїх проєктах ми пропонуємо 3 варіанти. Black box — під ремонт, white box — напівчистове оздоблення, з електрикою та опаленням, а також є варіант із готовим ремонтом. Ми маємо великий досвід, і будь-який дизайн можемо реалізувати за 4–6 місяців.
Орієнтовно 40 % людей обирають житло з ремонтом, 20 % — white box, і 40 % — без ремонту. Також змінився портрет покупця. Якщо раніше купували на стадії котловану для того, щоб перепродати та заробити гроші, то зараз купують житло для себе.
Як обрати ділянку під котеджне містечко
Раніше ми самостійно шукали ділянки під реалізацію проєктів та купували їх. Наразі дедалі більше власників земельних ділянок пропонують свої майданчики для майбутніх наших проєктів. Зараз ми розглядаємо шість таких пропозицій. Якщо раніше ми купували ділянки площею 20–40 соток за 200–300 тисяч доларів, то тепер мова йде про території від 2-х до 5-ти гектарів. Такі площі дають можливість виділити більше простору під інфраструктуру, комерційні приміщення, дитячі майданчики, зони відпочинку тощо.
Наша команда завжди виїжджає на ділянку для того, щоб проїхати шлях, яким користуватимуться клієнти та жителі майбутніх містечок. На ринку є чимало ділянок із вигідною ціною та підведеними комунікаціями, але із занедбаною дорожньою інфраструктурою. Деякі ділянки мають сільськогосподарське призначення і не підходять для котеджного містечка.
Комунікації не становлять серйозної проблеми в котеджній забудові, оскільки є багато індивідуальних варіантів вирішення. Основною проблемою є електропостачання, яке має забезпечувати постачальник послуг. Якщо немає центрального водопостачання, можна пробурити свердловину й забезпечити містечко водою. Для каналізації можна облаштувати індивідуальні септики або зробити центральну каналізаційну систему. Деякі наші містечка не мають підведеного газу. Люди розуміють, що генератори або сонячні панелі можуть забезпечити опалення навіть взимку. Ми добре утеплюємо будинки, тому із цим також немає проблем.
