Ігор Райков для Property Forum на тему Rebuilding Ukraine Together розповів про ринок житлової нерухомості та його величезний потенціал для європейських інвесторів.
На які земельні ділянки можуть заходити іноземні інвестори
В нашій країні будувати можна тільки на земельних ділянках, які знаходяться у вас оренді та на яких розміщена придбана вами нерухомість, що побудована раніше. Фактично це реконструкція такої будівлі. Або на незабудованих земельних ділянках, які викуплені у міста та знаходяться у приватній власності. Більшість земельних ділянок у містах передані у оренду, а не у приватну власність. На пустих незабудованих ділянках будівництво можливе тільки після проведення містом аукціону.
Перспективні локації для забудови на прикладі Києва
Великий потенціал для забудови є у промислових територіях, якими насичений центр міста. Це колишні фабрики та заводи. Але Київ на сьогодні не має актуального генерального плану міста, і функція цих територій не змінена з промислової в громадську або житлову. Це поганий факт.
Гарний факт, це те, що це можна виправити за допомогою розробки функціонального плану лише кварталу, а не всього міста, який затвердять місцеві депутати. Але для цього необхідний час від одного року до трьох. Тільки після цього на таку ділянку можна отримати дозвіл на будівництво. Але є проривні рішення. Це «Дія» і отримання дозволів на будівництво в онлайн режимі через електронний кабінет забудовника без контакту з чиновником та взагалі без корупції.
Процес вибору земельної ділянки під забудову
В 2021 році ми заснували власну девелоперську компанію Спільнота, у нас в портфелі три проекти житлової нерухомості. Для того, щоб обрати три майданчика, ми за 6 місяців вивчили 56 пропозицій купівлі земельних ділянок на ринку Києва. Обрали. Серед пропозицій були купівля ділянок у власності, купівля ділянок, які знаходяться у оренді і на які вже є дозвіл на будівніцтво, а також пропозиції по купівлі промислових будівель, на які не оформлені права на землю та не розроблені плани зонування. Зазвичай ти купуєш право власності на будівлю або корпоративні права на компанію, у якої земельна ділянка знаходиться в оренді.
На що звертає увагу наша команда при обранні нової локації
Для себе ми розробили бізнес-процес, за яким ми визначали недоліки та переваги, які впливали на придбання земельної ділянки:
1. Юридичний Road map від придбання об’єкту нерухомості до отримання дозволу на будівництво, щоб розуміти точку старту повернення інвестицій
2. Поверховість, площу та призначення будівлі, яку можна побудувати на цій земельній ділянці
3. Археологічні охоронні обмеження та санітарні відступи
4. Аналіз конкурентного середовища навколо, бо ми не з публічних джерел знаємо, коли і який проект має стартувати
5. Фінансова модель, яка показує гроші у часі та співвідношення обсягу інвестицій до майбутнього прибутку.
Сьогодні в Україні, в житловому будівництві можна вкласти 1 млн долларів і отримати 5-7 мільйонів доларів прибутку за 2-3 роки, що є неможливим для девелопменту у Європі. Тому ми серед усіх майданчиків обирали навигіднішій.
Зробивши аудит 56 майданчиків ми сформували лонг ліст, за яким ми постійно слідкуємо, оновлюємо його для себе, додаємо нові майданчики, відслідковуємо зміну власників та фінансове здоров’я проектів. Ми розуміємо що цей лонг ліст буде актуальним для європейських інвесторів, які будуть заходити на проекти відбудови в Києві.
Інтеграція та синергія з іноземним капіталом
Для швидкого входу інвесторів і початку будівельних робіт бажано, щоби потенційні інвестори вже зараз заявили про свою ініціативу на конкретних майданчиках, щоб органи місцевої влади почали розробляти проекти по зміні функцій територій та підтримували такі ініціативи на всіх рівнях.
Перегляньте повний запис форуму за посиланням:
https://youtu.be/YSWFVZll624
