Новий учасник подкасту Містотворці Роман Давимука, СЕО Avalon. Львівський девелопер на ринку з 2014 року. Протягом цих років наша компанія змінювалась, пройшла шлях від невеликих проєктів до тих, що визнані світом та нагороджені найкращими відзнаками. Забудовник має у своєму портфелі 18 проєктів, здав 300 тисяч квадратних метрів житла.
Ми поспілкувалися з Романом Давимукою про те, що відбувається на львівському ринку нерухомості, які основні виклики, з якими стикнулися забудовники і які ризики їх очікують у майбутньому.
Публікуємо в письмовому варіанті частину розмови. Повну версію подкасту можна послухати на платформах: YouTube, Apple podcasts, Spotify.
Про Avalon та плани на майбутнє
Avalon — це класичний девелопер, який працює з генеральними підрядниками. Компанія бере на себе адміністративні функції генпідрядника, такі як робота з кошторисною документацією та контроль будівельного майданчика. Ми активно присутні на будівництві, хоч у нашому штаті немає жодного будівельника. У нас є керуючі будовами. Ми активно виступаємо за розділення цієї відповідальності, за фахову експертизу. Наприклад, у нас є зовнішній технагляд — це повноцінна компанія. Водночас девелоперський бізнес включає і продажі, і маркетинг, і діджитал, які ми закриваємо власними ресурсами.
Наша місія — стати лідером у Львові за якісними показниками, встановити стандарти в комфорті, ціні, стилі життя та трендах. Ми прагнемо бути надійним гарантом для наших клієнтів. Компанія не має планів працювати в інших регіонах. Додатково, інвестиційна група, до якої належить Avalon, мала ділянки в Києві ще до конфлікту. Наш основний фокус — це довгострокова робота у Львові, у різних сегментах ринку.
Наша група має готелі міжнародної мережі у Львові. Після відновлення туризму ми плануємо стати девелопером, який буде реалізовувати житлові комплекси в співпраці з відомими готельними брендами.
Крім того, одним із напрямів нашого майбутнього розвитку є перехід до готового житла «під ключ». Ця опція дасть змогу забезпечити повний контроль над усією цінністю, яку отримує мешканець, проживаючи в наших житлових комплексах. Якщо квартира не відповідає очікуванням мешканця, це може значно вплинути на його загальний досвід проживання в ЖК, адже внутрішнє оформлення становить орієнтовно 70 % цього досвіду.
Дефіцит будівельників: ситуація в регіоні
У Львові, справді, є великий дефіцит фахівців, який особливо відчувається протягом останнього місяця. Наразі спостерігається значна кількість спекуляцій на цю тему, але якщо їх не враховувати, ситуація в усіх регіонах майже однакова.
Дійсно, радіус роботи, який люди готові долати, зменшується. Це не через загальну мобілізацію, а через страх перед нею. Багато робітників залишаються вдома або шукають роботу неподалік від місця проживання. На мою думку, ситуація не є критичною, оскільки будівельні об’єкти все ж будуються. На ринку є різні рішення, наприклад, формуються бригади з демобілізованих хлопців або організовується тимчасове проживання на будівельних майданчиках. За нашими оцінками, дефіцит праці не зупинить ринок, оскільки є людський ресурс.
Питання полягає у відсутності контролю над будівельним процесом, зокрема в плануванні термінів і доступності робочої сили. Підрядник не може бути впевненим, що завтра будуть працювати робітники, і тому планує роботу лише на декілька днів уперед. Нічого неможливо передбачити заздалегідь, і як девелопер ми проявляємо лояльність, просто фіксуючи затримки, які виникають із боку підрядників або інших сторін, і намагаємося надати допомогу у вирішенні цих питань.
У довгостроковій перспективі очікується зростання собівартості на ринку будівництва. Виникає багато питань щодо трудової імміграції.
На будівництві в західній Україні активно працюють бригади з Молдови та Таджикистану. З Індії, на мою думку, також вирушать багато працівників. У майбутньому може виникнути дефіцит фахівців у різних галузях, який доведеться компенсувати шляхом міграції трудових ресурсів.
Ризики ринку нерухомості
На сьогодні є ризик недобудови, але він не масовий. Ринок активний, і якщо виникають проблеми в певної компанії, завжди з’являється інвестор або сам девелопер намагається знайти рішення для їх вирішення.
Стабільні компанії зберегли свої довоєнні обсяги, але ринок скоротився на 60 %. Якщо під час війни забудовник не відновив свої проєкти, то він втратив довіру. Однак не варто очікувати загального колапсу довіри до галузі, а лише до деяких девелоперів. Ринок розвивається за ринковими законами, і немає ознак перегрітості або “бульбашки”.
За даними ЛУН, ринок відновився на 40 %, що є позитивною статистикою. Цей показник може пояснити поточний стан економіки. Хоча економіка зазнала спаду на третину, частина населення релокувалася, хтось залишився в Україні, а хтось виїхав за кордон. 40 % відновлення ринку вказує на досить стабільний попит.
Якщо уявити, що девелопери, з якихось причин, не працювали, і тепер вони зможуть завершити всі свої об’єкти, то пропозиція насправді буде обмеженою. Основний ризик тут полягає у введенні в експлуатацію житла в умовах нульового циклу.
В Україні ніхто не знає точно, скільки житла було збудовано і введено в експлуатацію, але насправді непридатного для проживання — так званий «бетонний депозит». Люди купують це житло на майбутнє, не роблять ремонту й не планують його здавати. Це основний ризик, оскільки такої нерухомості може бути мільйони квадратних метрів по всій Україні. Наприклад, якщо відбудеться демографічна криза й не буде органічного попиту і високої собівартості будівництва, може виникнути ситуація, коли люди почнуть вилучати свої інвестиції. Це може спровокувати так званий процес деінвестування, коли люди будуть витягувати хоча б якісь гроші із цієї нерухомості.
Житло на котловані, тренди та заперечення покупців
У нашому випадку, так, люди купують. Але це довіра, яка накопичувалася протягом років. На мою думку, це виключно про довіру. Щоб люди купували житло, потрібна успішна історія і виконані зобов’язання. Наразі це єдине, що справді працює. Маркетинг тут не може допомогти.
Звичайно, компанія має забезпечити плановий заробіток для своїх працівників, показати привабливі умови для інвесторів і як девелопер зберігати ціну й постійно підвищувати її. Це є базовим правилом успішного функціонування в ринкових умовах.
Ми працюємо з тими умовами, які надає ринок. Ми зосереджуємо увагу на наших останніх завершених проєктах і стараємося акцентувати увагу на конкретних аспектах. У двох наших основних проєктах ми працюємо з МОНами (Майбутній об’єкт нерухомості), але багато людей не розуміють, що це означає. Фактично, це додаткова безпека для покупців, хоча цей процес дійсно складний.
