Інвестиції, тренди та проблеми української нерухомості під час війни. Що потрібно знати девелоперам.
Засновник Школи професійного девелопменту Ігор Райков та лекторка програми «Містотворці» – комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська виступили на Всеукраїнському будівельному саміті. Розповідаємо, про що йшла мова на заході.
Інвестиції у київську первинну нерухомість в 2023 році склали 200 млн доларів, знизившись на понад 90% у порівнянні з довоєнним 2021-м роком. І чим ближче місто до зони бойових дій, тим ситуація гірша. Однак, такі міста як Вінниця, Львів, Івано-Франківськ спостерігають кращу динаміку, подекуди навіть позитивну. Один із факторів змін – індекс відчуття безпеки у місті. За підрахунками Ігоря Райкова, загальний обсяг інвестицій в доларовому еквіваленті зменшився в 4,66 рази.
У Києві до 24 лютого більшість квартир купували під інвестиції – 70%, для себе – 30%. За даними комерційної директорки компанії «Інтергал-Буд» Анни Лаєвської, частка угод під перепродаж чи оренду коливається на рівні 15-20% – до повномасштабного вторгнення – 30-40%. Наразі кількість реальних угод купівлі-продажу квартир на ринку становить половину від показників 2021 року. Якщо у 2022 році відбулось трикратне падіння відносно 2021 року, то у минулому – показник зріс на 70%.
«Демографічні процеси завжди впливали на попит на нерухомість. Зараз Україна через війну переживає демографічний перехід, який не мало більшість країн світу: сильний відтік молодого населення. Крім того, різко впала народжуваність – в 2023 році народилося 180 тисяч дітей. За приблизними підрахунками з України виїхало 5 млн економічно активного населення. Зараз у країні залишилося 12 млн працездатного населення. Відповідно ті, хто залишився, не потребуватимуть великої кількості нової нерухомості, а люди, які виїхали, не будуть стимулювати інвестиційний попит в обсязі 2021-го року», – пояснює Ігор Райков.
За словами засновника Школи, в Україні сьогодні відбуваються серйозні зміни в категоріях нерухомості. Наприклад, торгово-розважальні центри в Києві мають низький потенціал, оскільки ринок перенасичений. Водночас протилежна ситуація спостерігається в Чернівцях, Черкасах, Хмельницькому. Зараз в Києві також активно будують офіси, які розпочали ще до війни. Протягом останніх 2 років з офісів виїхало приблизно 50% орендарів. Орендні ставки, які колись складали 20-25 доларів за квадратний метр, впали до максимальних 15 доларів. Ще однією зміною є Карпатський девелопмент. Ігор Райков вважає, що скажена інтервенція пропозиції зменшить ціни до кінця року, «тому треба знати коли зайти і коли вийти». Категорія промисловості особливо цікава, зокрема, mil-tech, виробництво матеріалів для відбудови та модернізації. Також перспективний напрямок – логістика. Мова йде про переналаштування технологічних ланцюгів, що зменшує потребу в площах і необхідності зберігати запаси.
Серед сьогоднішніх трендів на ринку Анна Лаєвська називає зацікавленість просторими квартирами (трикімнатні помешкання) для себе. Збільшилась частка угод на купівлю готового до заселення житла (з ремонтом «під ключ»). Наприклад, у структурі продажів «Інтергал-Буд» такі угоди складають 37%: приріст за два роки склав 15%.
Також посилились вимоги до якості та наповнення проєктів. У пріоритеті покупців безпековий фактор – наявність укриття. Найохочіше купують у відносно безпечних регіонах.
Сьогодні на ринку пропонується мала кількість нових об’єктів. Девелопери зосередились на завершенні будівництва раніше розпочатих проєктів.
За словами Анни Лаєвської, спостерігається невпинне зростання собівартості будівництва. З початку повномасштабного вторгнення собівартість будівельних робіт зросла на 40%. Нестача кваліфікованих спеціалістів пов’язана з мобілізацією. Брак людського ресурсу складає вже 30%. За наявних будівельників точиться конкурента боротьба.
Серед проблем – відсутність проєктного фінансування. Фактично будівельні роботи виконуються за рахунок власних фінансових резервів компаній, оскільки реальний обсяг продажів не здатен підтримувати високі темпи будівництва. До повномасштабної війни люди готові були інвестувати у фундамент. Зараз же компанія повинна мати власний капітал розміром 3-4 млн доларів, щоб забезпечити стабільне будівництво.
У експертів є побоювання, що відкладений попит так і не буде реалізовано у повному обсязі. Сьогодні безпековий фактор стримує продажі на ринку. Ймовірно в умовах війни та невизначеності нерухомість купуватиме лише незначна частка громадян, хто реально має таку потребу і бажання. Це стримуватиме відновлення галузі.
У найближчому майбутньому українці можуть стикнутися з нестачею нового житла. По-перше, обсяги нового будівництва суттєво скоротились. По-друге, житловий фонд зазнає безпрецедентних втрат внаслідок війни. За умови, що держава забезпечить фінансовий ресурс для відшкодування майнових втрат усім громадян, реалізувати це буде неможливо, оскільки на ринку не буде відповідної кількості житла.
Ігор Райков радить не входити в довгострокові проєкти, не починати великі квартали, а тільки те, що можна побудувати та продати до 2030 року. Отже, менше проєктів, менше поверхів, а натомість більше заміських та автономних форматів.
