.png)
Від початку пандемії тренд на котеджну нерухомість впевнено закріпив свої позиції, а повномасштабна війна лише посилила його актуальність. Власний будинок сьогодні — це значно більше, ніж просто квадратні метри. Це простір особистої автономії, де ви можете забезпечити енергонезалежність, енергоефективність, відчуття захищеності й комфорту.
Усе більше українців бачать у котеджній нерухомості не лише спосіб реалізувати мрію про власний дім, а й перспективний інвестиційний інструмент. Адже попит на якісні котеджні містечка з продуманою інфраструктурою зростає у всіх регіонах, відкриваючи нові можливості як для покупців, так і для девелоперів, які готові працювати із цим сегментом системно і стратегічно.
З огляду на стабільне зростання попиту на котеджну нерухомість, а також підвищену зацікавленість підприємців та інвесторів цим перспективним сегментом або масштабуванням уже наявних проєктів, Київська школа девелопменту запускає курс «Девелопмент котеджної нерухомості». Курс покликаний дати учасникам практичний інструментарій для роботи з low-rise development — від вибору локації до фінансового моделювання та маркетингової стратегії.
Викладачем курсу стане Іван Щебетун — засновник та СЕО компанії UNIT Development, що має успішний досвід реалізації котеджних містечок на Київщині. Його експертиза базується не лише на теорії, а на реальних кейсах, актуальних для українського ринку девелопменту в умовах сучасних викликів.
Подкаст Містотворці з Іваном Щебетуном доступний за посиланням.
— Як зараз розвивається ринок котеджного будівництва в Україні? Які головні тенденції та прогнози на найближчі роки?
Ситуацію на ринку котеджного будівництва України сьогодні можна поділити на два періоди: поточний етап — в умовах повномасштабного вторгнення — та перспективний, коли країна вийде у фазу умовного перемир’я чи стабілізації.
Укороткостроковій перспективі ринок розвивається стриманими темпами, однак демонструє кращу динаміку, якщо порівнювати з багатоквартирною забудовою. Основний чинник, який забезпечує цю стабільність, — короткий девелоперський цикл котеджного будівництва. У середньому зведення котеджу займає від 6 до 12 місяців, що дає можливість проєкту значно швидше досягти точки беззбитковості та вийти на операційний прибуток, у порівнянні з багатоповерховими ЖК, де цикл часто перевищує 2–3 роки.
Сьогоднішній покупець став значно більш вимогливим. Якщо ще кілька років тому клієнти акцентували увагу переважно на площі та ціні, то зараз важлива наявність розвиненої внутрішньої інфраструктури, якість будівництва та прозорість фінансових умов, можливість гнучких форматів оплати, варіативність готовності житла — багато хто обирає котеджі з ремонтом або під clean finish, щоб скоротити власні витрати часу та бюджету на внутрішні роботи.
Ключова особливість сьогодення — небажання інвестувати в проєкти на ранніх етапах будівництва. Покупці воліють вкладати кошти переважно на фінальній стадії готовності, коли ризики мінімізовані.
Щодо прогнозів. У разі досягнення політичної стабільності чи умовного перемир’я, ринок очікує значне зростання активності. Упродовж останніх трьох років багато потенційних покупців утримувалися від інвестицій, обираючи зберігати капітал у валюті, на банківських депозитах або в готівці. Це сформувало потужний відкладений попит, що наразі акумулюється. Варто враховувати, що значна частина аудиторії — люди, які відклали купівлю житла. Як тільки ринок отримає позитивні сигнали, ці кошти повернуться в активний обіг, створивши інвестиційний сплеск.
Забудовникам важливо бути готовими до цього періоду вже сьогодні: мати підготовлений земельний банк, опрацьовані концепції проєктів, фінансові моделі та зрозумілі умови для кінцевого споживача. Хто буде готовий запропонувати готовий якісний продукт на старті нового економічного циклу — отримає ключову частку ринку.
—Які регіони України найбільш перспективні для будівництва котеджних містечок?
Стрімко розвивається Київ та область, західний регіон, зокрема, Львів та область. Значний інтерес спостерігається і до курортних зон, таких як Буковель та прилеглі території.
Проте я переконаний: котеджне містечко з обсягом до 30 будівельних юнітів може бути успішним практично в будь-якому місті з населенням від 10 до 50 тисяч. За умови правильного позиціонування, якісної концепції та ефективної маркетингової стратегії, навіть у таких містах знайдеться достатньо клієнтів із бюджетом $150–200 тисяч. Саме цей сегмент споживачів і шукає якісні, сучасні проєкти, а їх на місцевих ринках часто бракує.
—На що варто звертати увагу під час вибору ділянки та локації для котеджного містечка?
У девелопменті завжди працює правило трьох «Л»: локація, локація і ще раз локація. Особливо це актуально для компактних котеджних містечок. Ідеально — ділянка має бути розташована поблизу активної житлової, ділової або транспортної інфраструктури міста.
Навіть якщо вартість землі буде вищою, її вплив на собівартість квадратного метра житла буде мінімальним. Натомість кінцева вартість готового об’єкта зросте пропорційно, оскільки споживач готовий платити за зручність локації. Додаткові $100 витрат на собівартість ділянки можуть дати $150–200 приросту вартості квадратного метра готового житла.
Ще один важливий чинник — тренд на автономність та енергоефективність. Зі свого будинку на приватній ділянці клієнт може забезпечити собі енергетичну незалежність: сонячні станції, альтернативні системи опалення, власне водопостачання. Попит на автономні формати лише зростає з 2020 року — від часів локдауну до нинішніх енергетичних викликів.
—Яка ситуація із залученням інвестицій у котеджне будівництво?
Поточна ситуація на ринку інвестицій у нерухомість є доволі стриманою, що закономірно з огляду на макроекономічну нестабільність та загрози, спричинені повномасштабним вторгненням. Багато інвесторів демонструють підвищену обережність.
Проте навіть у цих умовах котеджний сегмент залишається більш привабливим для вкладень, особливо, як порівняти з довгостроковими девелоперськими проєктами багатоквартирної забудови. Реалізація котеджного містечка займає 6–12 місяців, що дає можливість інвестору отримати готовий ліквідний актив у максимально стислий термін. Це суттєво знижує ризики, пов’язані з довгими горизонтами планування, характерними для багатоповерхових ЖК, та мінімізує вплив інфляційних, валютних і регуляторних змін на рентабельність проєкту.
Варто також враховувати, що девелопери, які можуть забезпечити максимально прозорі фінансові моделі, зрозумілий термін реалізації та мінімізацію юридичних ризиків, мають суттєво вищі шанси залучити інвесторський капітал навіть у сьогоднішніх складних умовах.
—Чи не перегрітий ринок котеджного будівництва на Київщині, де вже понад 500 котеджних містечок?
Щоб об’єктивно оцінити ситуацію, варто оперувати аналітикою. Справді, за даними порталу ЛУН, на Київщині наразі представлено понад 500 котеджних містечок. У середньому кожен проєкт містить від 20 до 30 будинків. Отже, сумарно маємо орієнтовно 10–15 тисяч будинків, з огляду на різницю в масштабах проєктів.
Навіть за умов середньої кількості мешканців у 2–3 особи на один будинок, загальна чисельність потенційних резидентів становить орієнтовно 20–45 тисяч людей. Якщо порівняти ці цифри з населенням Київської агломерації, яке перевищує 4 мільйони осіб, стане очевидним: частка забезпечення котеджним житлом залишається мізерною, у межах 1 %, а то й менше.
Це вказує на те, що ринок далекий від насичення. До того ж тенденція до urban-to-suburban migration лише посилюється: частина населення прагне переїхати з багатоквартирних комплексів до приватних будинків із власною ділянкою, особливо в умовах енергетичних викликів, безпекових чинників та зростаючої потреби в автономії.
Чи можна говорити про ризик перегріву ринку? На мою думку, — ні.
Відповідно, для девелопера ключовим чинником конкурентоспроможності стає не кількість нових проєктів на ринку, а якість продукту. Щоб утримати позиції та успішно масштабуватися, варто робити акцент на кількох напрямках:
•Архітектурна виразність: максимально комфортні та ергономічні планування, сучасні фасадні рішення, впізнаваний дизайн.
•Продумана внутрішня інфраструктура: зони відпочинку, громадські простори, сервіси.
•Прозора фінансова модель та конкурентна ціна, яка виправдовує цінність проєкту для кінцевого споживача.
•Концептуальна цінність містечка: позиціонування як спільноти, а не просто сукупності окремих будинків.
Які основні виклики стоять перед забудовниками котеджних містечок в Україні? Як їх подолати?
Один із ключових викликів, з яким стикається сьогодні ринок котеджного будівництва,
— це загальне зниження інвестиційної активності в секторі нерухомості. Фінансові ринки залишаються волатильними, а девелопери конкурують не лише між собою, а й з альтернативними варіантами збереження капіталу. Тому багато потенційних клієнтів і інвесторів обирають утримання ресурсів у валюті.
Проте котеджний сегмент має низку об’єктивних переваг, які дають можливість йому залишатися привабливим, навіть у період нестабільності. Зокрема, це короткий інвестиційний цикл. Ще одна тенденція — небажання клієнтів інвестувати у «фундамент». Якщо раніше частина покупців була готова вкладати на етапі котловану, аби отримати вигідніші умови, то сьогодні споживач очікує високого рівня готовності об’єкта або взагалі готового до заселення будинку. Це змушує забудовників працювати з більшим обсягом власного або позикового капіталу, чітко контролювати витрати і строки.
Також варто враховувати інфляційний тиск: подорожчання будматеріалів, робочої сили та логістики вимагає особливо уважного підходу до кошторисів і постійної актуалізації фінансових моделей проєкту.
— Про що буде ваш курс у Київській школі девелопменту та для кого він розрахований?
Курс орієнтований на тих, хто прагне системно зайти в сегмент котеджного девелопменту, але наразі перебуває на стартовій стадії або володіє вихідними активами, як-от земельна ділянка, але не має практичного досвіду повного циклу проєктного управління. Це підприємці, які планують диверсифікувати свій бізнес, інвестори, що розглядають нерухомість як інструмент капіталізації, або фахівці, що хочуть трансформувати свої знання в напрямку low-rise development.
Курс охоплює такі питання: формування земельного банку, оцінка юридичної чистоти ділянки, аналіз містобудівної документації, проєктування, бізнес-планування, побудова фінансових моделей, вибір ефективної структури фінансування тощо. Окрему увагу приділимо формуванню унікальної торгової пропозиції для кожного котеджного містечка, продуманій маркетинговій стратегії, каналам залучення інвесторів та покупців, управлінню ризиками під час будівництва, а також питанню завершення проєкту та сервісного обслуговування містечка після введення в експлуатацію.
— Чому зараз варто вивчати котеджне будівництво?
Ситуація на ринку нерухомості України створює унікальне «вікно можливостей» для тих, хто вміє стратегічно мислити. В умовах воєнного стану ми спостерігаємо ефект акумуляції інвестиційного попиту: капітали накопичуються, а споживачі займають вичікувальну позицію, відклаючи рішення про купівлю житла.
Як тільки політико-економічна ситуація стабілізується, ринок очікує потужний інвестиційний сплеск. Зараз оптимальний момент для формування земельного банку, розробки концепцій та закладання фінансових моделей. Вартість ділянок, будівельних матеріалів та підрядних послуг знаходиться на нижньому ціновому рівні, що дає можливість зекономити 30–50 %, а в деяких локаціях — навіть удвічі.
Для забудовника, що хоче бути готовим до цієї хвилі попиту, критично важливо вже сьогодні:
•Опрацювати ефективні фінансові стратегії, які дадуть змогу зберегти ліквідність і не зависнути в довгих будівельних циклах.
•Готувати продукт із високим рівнем готовності: пропозиція котеджів із ремонтом або під clean finish значно підвищує конверсію продажів та скорочує time-to-market.
•Закладати в концепцію додану цінність для кінцевого споживача: не просто квадратні метри, а цілісний житловий простір з автономною інфраструктурою, спільнотою, безпекою, можливостями для енергонезалежності.
Сучасний покупець шукає не лише будинок, а стиль життя. Перемагають ті проєкти, що відповідають новим запитам: комфорт, енергоефективність, приватність, екологія та спільнота однодумців.
Для девелопера це означає одне — необхідно поєднати операційну гнучкість, фінансову стійкість, якісну проєктну підготовку та стратегічне бачення. Саме комплексний підхід дає можливість не лише витримати конкуренцію в умовах воєнного часу, а й закласти основу для успіху в новому економічному циклі, що настане після перемоги.
