Alterra Group — сімейний бізнес. Вікторія та Дмитро Ковальчуки створили компанію з нуля. Вони будують обʼєкти для лідерів нової формації. У портфелі компанії на сьогодні є 35 проєктів.
У новому випуску подкаста ми поговорили із засновниками компанії та студентами програми Містотворці про створення майбутнього індустріального парку «Формація» на Львівщині та специфіку таких територій, логістичні центри та складські приміщення — тренди, вакантність та попит. Подкаст можна послухати на платформах YouTube, Spotify, Apple Podcast.
Компанія розробляє, будує та управляє об’єктами під ключ — складські приміщення, бізнес-хаби, логістичні, торгові та бізнес-центри, а нещодавно почала реалізацію індустріального парку.
Логістична нерухомість
Alterra Group відома одразу за кількома проєктами комерційної нерухомості в Україні: PORT (Львів), Palo Alto (Київ), PROSTIR (Львів), Joule (Святопетрівське, Київська область), JAM (с. Гостомель, Київська область).
Складська логістика використовується для зберігання товару. Така нерухомість має певну класифікацію, якій відповідають конкретні параметри. В Україні багато радянських будівель — складів, які відповідають класам С і D, та не відповідають потребам бізнесу. На початку свого шляху компанія починала працювати саме з такими будівлями. Склади класу А і В — це якісні приміщення з хорошою підлогою, стелею заввишки від 12 метрів, де розміщується стелажне обладнання. Такі приміщення відповідають усім потребам сучасного бізнесу.
Компанія реалізовує склади класу А і В і, на думку її засновників, сьогодні побудувати нові приміщення простіше, ніж зробити ремонт і привезти до ладу старі. Однак чи є сенс оновлювати старі будівлі, якщо запити клієнтів свідчать про потреби в нових та сучасних просторах.
Про тренди
Для такої нерухомості є класичне правило трьох «Л» — локейшн, локейшн і локейшн. Правильна локація — це наявність великих транспортних артерій поряд. На сьогодні для України — це автомобільний та залізничний транспорт.
Ще один тренд — компанії під час переїзду або створення нових філій беруть на перемовини HR, які оцінюють, наскільки зручна для персоналу локація. В одному з проєктів компанія навіть успішно зверталася до місцевої влади, щоб забезпечити курсування громадського транспорту.
Станом на зараз ринок логістичної нерухомості в Україні не дуже розвинений, вважають у компанії. Наприклад, в Україні є майже 2,5 мільйона квадратних метрів якісних складів, а в Польщі — 34 мільйони.
В Україні складська нерухомість завжди давала трохи менший коефіцієнт ефективності інвестицій, ніж комерційна, офісна або житлова. За словами Дмитра Ковальчука, це досить низькомаржинальний ринок, на якому достатньо важко втриматися, але є плюси: логістична нерухомість завжди була дуже безпечною.
«Тобто протягом усіх криз та складних періодів логістична нерухомість залишалася дуже стабільною. Коли з бізнесом усе погано, то закривають офіси, звільняють людей, закривають ритейл. Але наявні статки й товари потрібно десь зберігати. І тому логістична нерухомість дуже впевнено себе почуває в кризу», — пояснює Дмитро Ковальчук.
Основні фактори, які зараз рухають ринок логістичної нерухомості: потенційна велика ємність, низька маржинальність і низькі ризики.
Вакантність, попит, дохідність
За підрахунками компанії, на київському ринку вакантність складає 4,8 %, на львівському — 4,5 %. Зараз з’явився попит від фармацевтичної галузі та компаній, пов’язаних із транспортом. Також є запити щодо релокації, зокрема, з Харкова та Запоріжжя у Львів або область. У поточних проєктах, які є на ринку й доступні для інвесторів, дохідність складає від 10 до 12 %.
«Останніми роками ми звикли до 2 % вакантності — це дуже впевнена ситуація для девелопера. Тут точно є куди зростати. Я б хотів підкреслити, що, на нашу думку, уже недостатньо будувати просто приміщення. Подивіться, як розвивалася торговельна або офісна нерухомість останні 30 років в Україні. Ми пройшли шлях від гастрономів до величезних мультифункціональних молів, які вже мають іншу цінність. Так само і в офісних центрах з’явилися спортзали, кав’ярні, коворкінги. Ми впевнені, що склади йдуть тим самим шляхом», — вважає Дмитро Ковальчук.
Хоча в компанії розуміють, що багато інвесторів вважає Львів одним із найбезпечніших регіонів, вони протягом минулого року відновили половину київських проєктів.
«Ба більше, є достатньо багато бізнесів, які хочуть і розвиваються в Києві, і розглядають проєкти, і проєктують, і будують у Києві під себе виробничі або складські приміщення. Тому на сьогодні ситуація поступово відновлюється», — підсумовують засновники компанії.
Індустріальні парки
Індустріальний парк — ділянка землі промислового призначення, до якої підведені основні інженерні мережі та які мають певні пільги від держави.
У промисловій зоні «Сигнівка» у Львові Alterra Group будує сучасний та інноваційний муніципальний індустріальний парк «Формація. Сигнівка». Це один із найбільших промислових проєктів Львова, який передбачає будівництво понад 150 тисяч квадратних метрів виробничих, складських та офісних приміщень на площі 30 га. «Формація» планує залучити приблизно 60 компаній, з них 50 — представники малого та середнього бізнесу, 10 — середнє виробництво, на якому працює до 50 людей.
За словами Вікторії Ковальчук, на сьогодні майже всі переговори з резидентами — це проєкти розвитку. Це українські компанії-виробники, які планують розвиток, нові виробничі потужності, у тому числі для збільшення своїх експортних спроможностей. Також індустріальний парк включатиме сервіси: харчування, медицина, спорт. Крім того, ведуться перемовини з іноземними компаніями, але з огляду на ризики, вони зможуть зайти в проєкт пізніше.
Водночас такі складні проєкти наразі відчувають дефіцит кваліфікованих працівників та компаній, які готові долучитися. На думку Вікторії Ковальчук, станом не зараз це питання повністю не закрите, а на ринку є конкуренція за людей.
Проблематика промислових територій
«Індустріальні парки, як підхід до стимулювання економіки, це загальна світова практика, яка має свої результати в багатьох країнах світу. В Україні в результаті законодавчих змін створено 60 чи 70 індустріальних парків. Але ці законодавчі ініціативи ще досі не почали працювати на практиці, тому що вони вимагають багато різних підзаконних актів. І бізнес має розуміти, що під час створення індустріальних парків він дійсно отримує певні переваги. І, мабуть, це одна з основних проблем», — вважає Дмитро Ковальчук.
У компанії визнають, що успішних кейсів реалізації таких складних проєктів дуже мало. Й одна з основних проблем — резиденти та причини, за якими вони не йдуть в індустріальні парки.
«Головними проблемами українського виробничого бізнесу — погане фінансування і складний доступ до інвестицій. Дуже важко зараз інвестувати свої кошти, особливо в такий сегмент, який досі успішно не реалізовували, тому він достатньо ризиковий», — зазначає Дмитро Ковальчук.
